부동산 – 전세 이야기 1편




부동산 전세 관련 정보

전세 사기가 발생하는 이유

최근 전세 사기와 관련한 뉴스들이 많습니다. 인천, 서울 강서구 등에서 시작한 ‘빌라왕’ ‘건축왕’ 류로 대표되는 사건과 피해자들의 안타까운 사연이 알려지면서 드라마보다 더 냉혹한 부동산 시장의 현실이 그대로 드러나고 있습니다.

사기가 발생한 주택의 유형을 보면 아파트가 아닌 비아파트가 대부분 입니다. 즉 단독 다가구 다세대 연립 오피스텔 등에서 이런 사건이 발생했습니다.

대출은 건물 단위로, 계약은 가구 단위로

단독 주택 중 다가구 주택의 경우는 19세대 이하로 구성된 1개의 건축물을 의미해요 여러 가구가 사용하는 3층 이하의 주택이지만, 1층이 주차장인 필로티 구조인 경우 4층까지 가능하고요 다가구 주택은 가구별 소유권 등기가 불가능하기에 단독 주택에 해당하고 통상 원룸 주택으로 불립니다.

임대 목적으로 지은 건물이므로 모든 가구가 소유주와 임대차 계약을 체결합니다. 이런 주거 유형의 임대차 관련 문제는 대부분 대출은 건물 단위로, 계약은 가구 단위로 이뤄지기 때문에 발생합니다.





예를 들면 다가구 주택 A의 시세가 40억 원 입니다. 19 가구로 구성되어 있고 소유주가 이 주택을 담보로 금융기관에서 20억 원을 빌리고자 합니다. 은행은 등기부 등본에 근저당 24억 원(120%)을 설정해요.

그리고 19세대 모두 순차적으로 임대차 계약을 한다고 가정해보면 각 호당 전세 15억 원으로 계약한다면 19세대 모두 계약 후 총 28.5억 원의 전세 보증금을 확보하게 됩니다.

그렇다면 실제 부채는 48.5억 원이고 이는 건물 가치 40억 원 보다 더 높습니다. 자연스럽게 나중에 들어온 임차임 들은 해당 건물이 매각 되더라도 자신에게 매각 대금이 돌아오지 않는 피해를 입을 수 있습니다.

다가구 주택 A의 상황

  • 현시세: 40억원’금융기관에서 20억 원 차입 근저당 24억 원(120%)설정
  • 19세대 * 전세 15억 원 = 28.5억 원의 전세 보증금 확보
  • 실제 부채 48.5억 원(20억 원+28.5억 원)

이런과정을방어하려면 단독,다가구 임대차 보증금이 등기부 등본에 기록 돼야 해요. 은행이 근저당을 설정한 것 처럼, 각 임차인 마다 의 임대차 계약 금액이 순차적으로 기록되었는지, 등기부 등본으로 확인할 수 있어야 후 순위 임차인에게 피해가 가지 않을 겁니다.

근저당권 과 채권 최고액을 확인 해야 하는 이유

집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 살펴볼 수 있는 주요 항목,등기부 등본 ‘을구’ 항목에서 근저당권과 채권최고액을 확인할 수 있습니다.

근저당권은 집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지 를 말해줍니다. 이는 집주인이 대출금을 갚지못할 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있음을 의미합니다. 채권최고액은 집을 담보로 대출해 준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액입니다.보통 대출금의 120% 를 채권최고액으로 설정합니다.

집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

소형 주택의 경우 주택도시보증공사(이하HUG)에서 추진하는 전세보증금 반환보증을 사용하는 방법도 있습니다.전세보증보험상품을 신청하면 선순위 임차보증금의 규모와 순위를 모두 조사해 가입 가능 여부를 체크합니다.

2023년 2월 정부가 발표한 전세사기방지대채게따라, 6월 1일 부터 전세보증금이 집값의 90%이하(종전100%)인 주택만 HUG의 전세보증금반환보증상품에 가입할 수 있습니다.

깡통 전세로 우려되는 경우, 상품 가입 자체가 불가능해집니다. 따라서 임차보증액에 대한 우선권이 등본에 기록되는 것 만으로도 사기 피해 방지에 매우 긍정적인 영향을 줄 수 있을 겁니다.




조직적인  전세사기 유형

다세대주택이나 오피스텔에 나타나는 사기의 유형들은 조직적입니다. 총 100세대로 구성된 공동 주택 B를 모두 소유한 건물주의 상황을 가정할게요, 세대 당 가격은 3억 원, 건물의 가치는 300억 원 입니다.

건물주도 대출이 필요할 겁니다. 공동 주택B를 준공하고 각 세대 별로 담보를 설정해 대출을 받았습니다. 60%LTV를 적용하며, 세대 당 1.8억 원 씩 대출을 받았다고 하겠습니다. 그렇다면, 부동산 시세 3억 원 대비 1.8억 원의 대출을 이미 실행한 셈입니다. 근저당이 잡힌 각 세대에 임차인들이 전세 2억 원으로 들어오는 경우는 거의 없을 겁니다.




이때  조직은 피해자의 부주의를 노립니다.

1) 선순위 차입금을 상환하지 않음

선순위 은행 차입금 1.8억 원을 상환하는 조건으로 전세 2억 원으로 계약하고 세입자 에게 잔금을 받습니다. 하지만 잔금을 받고 선순위 차입금을 갚지 않는 경우 입니다. 차입금이 있는 은행과의 협조를 통해 이것이 처리 되는 게 아니라 공인중개사 말만 믿거나, 혹은 임대인의 말만 믿는 부주의를 이용하는 수법입니다.

2)자전거래를 통해 시세 조작

건물주가 자전가래*를 통해 각 세대의 매매 가격을 3억 원이 아닌 4억 원으로 높여버리는 경우입니다.이 수법은 주택 가격이 강세로 치솟던 2020-2021년에 더욱 활발하게 사용된 걸로 보입니다. 시세가 4억 원으로 조작된 부동산의 근저당 비율이 낮아지게 됩니다.  원래 시세였다면 근저당 1.8억 원이 과거에 60%였지만 이젠 45% 내려온 겁니다. 여기에 전세 2억 원을 넣는다 한들 4억 원은 되지 않습니다.

*자전거래는 원래 대량으로 주식을 거래 할 때 사용하는 말이지만 부동산 거래에서도 쓰입니다 매도자가 높은 실거래가로 허위 계약해 시세를 올린 뒤 취소하는 걸 뜻합니다. 해지 신고를 하지 않으면 신고 가격이 그대로 인 점을 악용했습니다.

매매 시세가 4억 원으로 된 경우 ,HUG등의 전세보증보험 보증한도*에도 들어옵니다. 그러니 선순위 근저당이 있는 상태로 후순위 전세도 들어올 수 있습니다. 나중에 공동주택B의 시세가 3억 원으로 밝혀지면 건물주가 임차인에게 돈을 돌려주지 못하거나 혹은 가입한 전세보험의 보증기관이 먼저 돌려주고, 해당 임대인에게 소구하게 됩니다.

*HUG 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하

보증 기관인 HUG집계에 따르면 2022년 한 해에 보증 사고가 발생한 금액이 1조 1,726억 원이 넘고 그중 HUG가 대위변제를 한 금액이 9,241억 원 이라고 합니다. 또한 올해 4월까지 전세 보증 사고 금액은 1조 830억 원에 달하는데, 이는 지난 한해 동안의 사고 금액에 맞먹는 피해가 불과 4개월 만에 발생했음을 의미 합니다.

아파트 전세사기 유형도 있어요

아파트 전세 사기는 상대적으로 덜 발생하지만, 그럼에도 자주 등장하는 사기 유형이 있습니다. 임차인과 임대차 계약을 체결한 날, 동시에 담보 대출을 실행시켜 금융기관의 대출액을 선순위로 놓고 임차인의 권리를 +1일 차로 두도록 하는 동시 진행의 경우가 일반적입니다. 이는 주택임대차보호법(주임법) 개정에 거론되는 단골 사안 중 하나 입니다.

글 – 채상욱




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