부동산 – 전세이야기 2편




부동산 – 전세이야기 2

전세사기 피해 하반기에 더 커질 수 있습니다.

부동산 전세 관련 정보

다세대주택은 앞으로 보증 사고가 더 많이 발생할 수 밖에 없는 구조입니다. 전세보증보험 제도의 변화와 전세 가격 하락이 맞물리기 때문입니다.

2020년부터 비 아파트 주택임대사업자는 임차인 보증 보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 매매 실거래가 거의 없는 다세대주택의 경우 전세보증보험에 사용하는 기준 금액은 공시 가격이 150%를 100% 인정했습니다. 소위 150% ~ 100% 조합으로 전세금의 한도를 인정해 주었습니다.





수년째 매매가 거의 이뤄지지 않는 다세대 주택 c를 예시로 계산해 보겠습니다. 공시 가격이 2억 원인 경우, 다세대 주택의 전세보증보험 한도액은 3억 원(2억 원×150%×100%)입니다.

해당 주택의 시세가 2.6억 원이면 어떻게 될까요? 이 전세보증보험을 가입하고 예약한 임차인의 주택은 가입 순간 깡통 전세(매매 가격이 전세 가격보다 낮은 주택)가 되어 보증금을 되찾지 못할 위험에 놓입니다.

지난 2020 ~2021년 동안 임차료가 급상승한 기간에는 공시 가격도 크게 올랐어요.전세보증금도 계속 높여서 받을 수 있는 환경이었습니다.공시가격이 150%를 인정했기 때문입니다. 그런데 2022년부터 전세보증제도가 문제가 되자 HUG는 이 한도를 140% ~ 90%로 다시 조정했습니다.

즉 공시 가격의 126%를 인정하는 겁니다.이제는 공시 가격 2억 원 인 다세대주택C에서 전세보증보험에 가입할 경우, 2.52억 원까지만 전세 보증이 가능해졌습니다.

제도의 변화로 인해 과거 3억 원 에 보증 보험 가입을 했던 경우는 이제 2.52억 원에 강제로 보증 보험 가입을 해야 하고 이는 곧 4,800만 원의 역전세가 무조건 발생함을 뜻합니다.

다세대주택 c의 상황

  • 공시 가격 2억 원
  • (제도 변경 전) c의 전세보증보험 한도액 : 3억 원(150%~100%)
  • c의 시세가 2.6억 원(전세가 3억 원)이 될 경우, 깡통 전세가 됨
  • (제도 변경 후)c의 전세보증보험 한도액 : 2.52억 원(140% ~ 90%)
  • 4,800만 원의 역전세 발생

HUG의 조정(150% →126%0은 현재 다세대주택이나 오피스텔 등에 무차별적으로 적용되고 있습니다. 특히주택임대사업자는 임차인의 보증 보험 가입이 의무이기 때문에, 거의 모든주택임대사업자가 이 영향에 노출됩니다. 올해 하반기로 갈수록 역전세 및 보증금 미반환, 나아가 전세사기급에 해당하는 피해도 커질 걸로 보입니다.

전세는 정말 저렴한 겁니까?

전세는 20년 치 임차료를 현재 기준으로 계산한 가격으로 앞당겨 임대인에게 제공하는 개념입니다. 문제는 그런 전세금을 제공하더라도 실제로 20년 거주를 보장 받지 못한다는 사실입니다.2년 혹은 2+2년이 전부입니다.





우리는 왜 20년 치 보증금을 미리 주면서 까지 2년 임대차를 선택하는 걸까요? 정말 논리적이지 않은 상황입니다. 보증금 한도는 이론적으로 4년 치 월세와 비슷한 수준이 되어야 정상 아닐까요? 우리가 20년 보증금**을 전세로 보증하는 이유는 그 금액을 은행 대출을 통해 저렴하게 조달할 수 있는 시스템 때문입니다.

*가령 월세 200만 원이라면 4년 치 보증금 한도는 1억 원. **위와 같은 월세 200만 원 조건이라면, 20년 치 전세 보증금은 4.8억 원

부동산 전세이야기 전세

◊ 전세 제도의 매커니즘, 전세 제도는 주택과 현금 자신을 맞교환하고, 각자 빌린 자신을 자기 책임 하에 관리 및 활용하는 사금융이 본질이다(kdi 경제 정보 센터 자료를 재구성)

그러나 이렇게 보증금을 조달하는 게 정말 저렴한지 곰곰이 따져봐야 해요. 조달 금리 수준에서 쌀 뿐이지, 피해를 볼 확률, 보증금 미반환에 따른 현금 흐름 문제, 월세 세액 공제 여부 등까지 모두 고려한다면 결코 싼 게 아닐 수도 있습니다.’전세는 싸다’는 달콤함을 퍼뜨리는 사람은 이 시스템에서 이득을 취하는 집단일 가능성이 높습니다.

전세 사기로 인한 피해자가 급증하는 요즘, 피해 구제와 더불어 피해 유형을 구분하고 전세라는 제도가 어떻게 이 정도로 성장할 수 있었는지 원임을 분석하는 게 중요합니다. 또한 이제는 전세는 싸다 는 막연한 생각을 근본적으로 되돌아봐야 하는 데가 아닌가 합니다.

채상욱 작가




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